dilluns, 18 de febrer de 2013

Un Lastre Per Tota La Vida?

Dació En Pagament Retroactiva Només Adreça Una Part Del Problema De Les Hipoteques

Segons l’últim informe de Tinsa, tassadors de la propietat, el seu índex general de preus de l’habitatge que va accelerar el seu descens interanual al gener fins al 13,8%, la baixada més ràpida en tota la seva història. La retallada va portar l'índex fins al nivell de 1477 punts, per primera vegada des de febrer de 2004 per sota del nivell psicològic de 1500 punts. La variació acumulada des de que el valor dels habitatges va assolir el seu punt més alt el desembre de 2007, va avançar fins a situar-se en el 35,3%.



Per l’altre banda, l’Instituto Nacional de Estadística ha detectat gairebé un quart de milió de novacions, o canvi de condicions, en les hipoteques residencials al llarg de 2012.

Aquestes dues dades posen de relleu una realitat que encara s’ha d’afrontar relacionada amb el debat generat aquesta setmana al voltant de la iniciativa popular per a canviar la llei d’hipoteques – que amb la introducció de la dació en pagament (inclús retroactiva) no és suficient.

El problema dels desnonaments és molt greu, i encara més donat que afecta els grups més dèbils de la nostra societat. En qualsevol país civilitzat ha d’existir el dret a l’habitatge. Llavors, en el cas del desnonament d’una primera residencia les autoritats públiques tenen la responsabilitat de trobar una solució immediata per la persona o la família afectada. Però el problema no acaba aquí.

Si són els més dèbils que, ara per ara, estan més subjectes a aquest drama, és perquè principalment en aquests casos els bancs no veuen cap possibilitat de reconduir la situació, per exemple cobrant més endavant.

Però el cas dels joves de la classe mitja, la situació és diferent. Encara hi ha esperança que es pot arribar a cobrar l’hipoteca d’aquí a uns anys. Per això les novacions, que canvien les condicions per reestructurar l’hipoteca. Si estàvem en vies de recuperació econòmica, i recuperació dels preus de la vivenda, aquesta política tindria la seva lògica.

Però als trets no van per aquest costat. En el millor dels casos l’economia espanyola es manté estancada, i els preus de l’habitatge segueixen baixant. Segons uns càlculs aproximatius que he fet, si l’índex general de Tinsa arriba a 1000 punts, o dit d’una altra manera, si els preus arriben al nivell de 2002, tot el sistema d’hipoteques espanyoles, en conjunt, tindrà un saldo negatiu. Què vol dir això? Que la suma del valor de totes les vivendes hipotecades no arribarà al valor del deute, que és aproximadament de 600 mil milions de euros.

Posem un cas que pot ser totalment real. Una parella jove, que ara té 40 anys. Imaginem que va comprar la seva primera vivenda el 2004, a l’edat de 31 anys, cosa normal en aquell moment. Imaginem també que van comprar un pis per 300.000 euros amb un hipoteca del 100% del valor de la vivenda, cosa tampoc insòlita aleshores. A més a més, en els últims anys degut a problemes amb la feina han hagut de reestructurar el deute amb la conseqüència que de la part del capital n’han tornat poc. De moment no passa res, tenen un deute i una propietat amb valors semblants. Però, si els preus baixen més, i per exemple arribem al nivell de 2002, llavors la seva propietat valdrà un terç menys del valor que la vam comprar. Es a dir, el pis valdrà 200.000 euros, 100.000 menys que el valor del deute. Evidentment, en aquest cas l’opció de dació en pagament seria molt atractiva, perquè es podria saldar el deute amb el passat i la família pot tornar a començar de nou.

Lògicament, el cas de les persones que van comprar després de 2004 és pitjor, i només he posat les coses així a títol d’exemple, però que consti que la meva opinió és que podem arribar a preus de 2002 d’aquí a dos o tres anys, i que no hi ha cap garantia que els preus no continuaran a seguir el camí cap a la davallada.

D’aquest plantejament n’extrec dues conclusions bastant importants. En primer lloc, que ni l’economia espanyola ni la catalana es recuperaran mai si no es troba una manera de frenar la baixada del preu de l’habitatge, és simplement un altre exemple d’un peix que es mossega la cua. I en segon lloc, guanyarem poc si només canviem la llei d’hipoteques per facilitar la dació en pagament. Un canvi en aquest sentit es imprescindible, i és una conseqüència ineludible del sistema de garanties espanyoles, que deixaven que uns (els promotors) només havien d’oferir les propietats hipotecades mentre altres (els particulars) havien de garantir amb les seves nòmines durant tota la vida. Els primers han vist les seves pèrdues liquidades a través de la recapitalizació bancària, mentre els últims han quedat lligats amb les seves obligacions.

El que interessa en aquests casos no és aconseguir la transferència de més propietats als balanços dels bancs, sinó assolir que les persones poden seguir vivint a les seves vivendes. Per tant, l’única solució general al problema, i així ho he pensat des del 2008, seria un “reset” generalitzat del valor del capital de les hipoteques cas per cas. Naturalment, això necessitaria més ajut pel sector financer des de l’administració pública, i això no seria popular, ni vindria de manera gratuïta. Però, quin altre remei tenim? La bogeria va ser col•lectiva, i no podem simplement deixar tota una generació de catalans i espanyols amb un lastre per tota la vida.

 L'article que va publicar el Diari de Girona el dissabte 16 de febrer de 2013 en el suplement Economia i Empresa