dilluns, 31 d’agost de 2009

Mes Comedia Per Part De La Banca Espanyola

Després de revisar l’informe de “Variant Perception“ sobre el precari estat del sistema bancari d'Espanya, no he pogut parar de pensar sobre aquesta noticia apareguda a l’Expansión:

“La valoración de las garantías de la cartera hipotecaria de cajas y bancos y de sus inmuebles gana importancia. Las trece compañías ligadas a entidades financieras concentraron en 2007 el 47% de las valoraciones inmobiliarias realizadas.

La valoración de los activos inmobiliarios ha cobrado, si cabe, nueva importancia para la banca en el actual contexto de recesión económica. La tasación de las garantías de la cartera hipotecaria de las entidades y de los inmuebles que están adquiriendo a través de adjudicaciones judiciales y canjes de deuda es clave para calibrar la solvencia del sistema financiero. Esta situación ha vuelto a colocar el foco sobre los vínculos existentes entre la banca y las sociedades de tasación, que superan, en muchos casos, la mera relación comercial.”

Li he estat donant voltes i més voltes.

Parlant clar, el punt clau és la valoració de les propietats que els bancs s’han adjudicat i que eren la garantia dels préstecs impagats, i que ara ja són al seu actiu com a propietats disponibles per a la venda. A la nota d’Expansión, l’autor es pregunta: "com podem saber si aquestes propietats estan correctament valorades (és a dir, com podem saber que el valor que assignen els bancs a aquesta part del seu actiu és adequat) si els bancs mateixos són propietaris (directa o indirectament) de gairebé la meitat de les companyies que valoren els immobles”.

Bé, això és un dels problemes, però n’hi ha un altre de molt pitjor que sembla que el periodista d’Expansión no ha entes: és un aspecte tècnic (una qüestió de detall, de fet) que se li passa per alt, i que és justament la forma com es valora una propietat que s’adjudica el banc un cop un préstec no es pot pagar (per dació de pagos).

Aquí es comença a complicar el tema, però li prego al lector que tingui una mica de paciència, ja que si segueix fins el final, entendrà el sistema que s’utilitza i que és el punt clau. A les escriptures de l’hipoteca, la regulació exigeix que hi figuri el valor de taxació i el valor del préstec. El valor de taxació és de fet la valoració de la propietat que es posa com a garantia, i el deute no pot excedir el valor dels béns que s'hipotequen.

De totes formes, com que el banc no sap quan pot haver de exigir la garantia, no es compromet per endavant i típicament, a l’escriptura s’acorda que el valor de taxació en el cas d’exigir la garantia serà igual a la quantitat total del deute més els interessos..

Això és una solució molt avantatjosa per als bancs, ja que pot semblar que hi ha una valoració a preus de mercat, quan en realitat no és més que una fórmula per a un procés legal.

Passa el mateix quan toca executar una hipoteca mitjançant una subhasta. Els jutges compliquen la vida al banc si el preu obtingut a la subhasta es inferior al valor del deute (es a dir, que l’infortunat prestatari seguiria en deute amb el banc fins i tot després d’haver perdut la casa o els immobles). En aquest cas, els bancs tiren pel dret i prefereixen valorar la propietat per l’import del deute en lloc d’arriscar-se a que el jutge anul·li la subhasta. Un cop adjudicada la propietat, el banc ha de pagar les taxes i els impostos sobre el preu de transferència al Registre i a Hisenda, i aquests no accepten un valor diferent al preu d’adjudicació a la subhasta.

Es fonamental entendre que és molt difícil que un banc s’adjudiqui una propietat per un préstec impagat on el preu sigui substancialment diferent a la quantitat del deute, excepte en el cas on hi hagi una possibilitat molt clara d'aconseguir que el prestatari pagui la diferència.

Per tant, les valoracions dels immobles adjudicats a Espaya són el resultat d’aquest mecanisme complex, i no tenen res a veure amb les valoracions que qualsevol altre persona podria pagar per la propietat. Pert tant, i després d’aquest procés inevitable, els bancs deixen el valor dels immobles al seu balanç tal i com han quedat. Podem dir que la valoració de l’immoble és només "una estimació del valor", si és que això val per alguna cosa.

I això ens porta un altre cop a l'article d'Expansió on es diu:

"La tasación de las garantías de la cartera hipotecaria de las entidades y de los inmuebles que están adquiriendo a través de adjudicaciones judiciales y canjes de deuda es clave para calibrar la solvencia del sistema financiero."

Doncs si el procés que hem descrit és la “clau” per calibrar la solvència del sistema financer espanyol, llavors el procés de calibratge resultant serà tant poc objectiu i poc acurat com el procés per determinar-ne el valor que hem explicat. De fet, em recorda els CDOs estructurats en el cas dels subprimes al Etats Units. La majoria d'aquests títols eren valorats per programes informàtics perquè mai no es posaven a la venda. Ningú mai realment no va pensar per quant es podrien vendre els actius que representaven aquests títols, ni tant sols els “hedge funds”. Per això molts es van trobar en una situació molt incòmoda quan en un moment determinat els tenien valorats a 99.98, i un minut més tard tenien una oferta per 30.

I amb això tornem un altre cop amb en Jonathan Tepper, i el seu informe de “Variant Perception”. Crec que el que està proposant en Jonathan, és que la situació espanyola té certes similituds estructurals amb la situació dels EUA abans que la crisi de les “subprime”. La similitud hi és en part perquè no hi ha cap sistema d’avís previ. El fet que les reserves de divises del Banc d'Espanya siguin merament un exercici acadèmic fa que molts analistes dels bancs no puguin detectar els primers senyals de perill d'una crisi imminent de balança de pagaments, i el sistema mecànic i artificial per valorar el nombre cada cop més gran de cases que s’acumulen als actius immobiliaris dels bancs significa que tampoc no hi haurà cap tipus de llumeta groga fent pampallugues abans de que tots els indicadors es posin vermells de cop i volta.