Mes Comedia Per Part De La Banca Espanyola

Després de revisar l’informe de “Variant Perception“ sobre el precari estat del sistema bancari d'Espanya, no he pogut parar de pensar sobre aquesta noticia apareguda a l’Expansión:

“La valoración de las garantías de la cartera hipotecaria de cajas y bancos y de sus inmuebles gana importancia. Las trece compañías ligadas a entidades financieras concentraron en 2007 el 47% de las valoraciones inmobiliarias realizadas.

La valoración de los activos inmobiliarios ha cobrado, si cabe, nueva importancia para la banca en el actual contexto de recesión económica. La tasación de las garantías de la cartera hipotecaria de las entidades y de los inmuebles que están adquiriendo a través de adjudicaciones judiciales y canjes de deuda es clave para calibrar la solvencia del sistema financiero. Esta situación ha vuelto a colocar el foco sobre los vínculos existentes entre la banca y las sociedades de tasación, que superan, en muchos casos, la mera relación comercial.”

Li he estat donant voltes i més voltes.

Parlant clar, el punt clau és la valoració de les propietats que els bancs s’han adjudicat i que eren la garantia dels préstecs impagats, i que ara ja són al seu actiu com a propietats disponibles per a la venda. A la nota d’Expansión, l’autor es pregunta: "com podem saber si aquestes propietats estan correctament valorades (és a dir, com podem saber que el valor que assignen els bancs a aquesta part del seu actiu és adequat) si els bancs mateixos són propietaris (directa o indirectament) de gairebé la meitat de les companyies que valoren els immobles”.

Bé, això és un dels problemes, però n’hi ha un altre de molt pitjor que sembla que el periodista d’Expansión no ha entes: és un aspecte tècnic (una qüestió de detall, de fet) que se li passa per alt, i que és justament la forma com es valora una propietat que s’adjudica el banc un cop un préstec no es pot pagar (per dació de pagos).

Aquí es comença a complicar el tema, però li prego al lector que tingui una mica de paciència, ja que si segueix fins el final, entendrà el sistema que s’utilitza i que és el punt clau. A les escriptures de l’hipoteca, la regulació exigeix que hi figuri el valor de taxació i el valor del préstec. El valor de taxació és de fet la valoració de la propietat que es posa com a garantia, i el deute no pot excedir el valor dels béns que s'hipotequen.

De totes formes, com que el banc no sap quan pot haver de exigir la garantia, no es compromet per endavant i típicament, a l’escriptura s’acorda que el valor de taxació en el cas d’exigir la garantia serà igual a la quantitat total del deute més els interessos..

Això és una solució molt avantatjosa per als bancs, ja que pot semblar que hi ha una valoració a preus de mercat, quan en realitat no és més que una fórmula per a un procés legal.

Passa el mateix quan toca executar una hipoteca mitjançant una subhasta. Els jutges compliquen la vida al banc si el preu obtingut a la subhasta es inferior al valor del deute (es a dir, que l’infortunat prestatari seguiria en deute amb el banc fins i tot després d’haver perdut la casa o els immobles). En aquest cas, els bancs tiren pel dret i prefereixen valorar la propietat per l’import del deute en lloc d’arriscar-se a que el jutge anul·li la subhasta. Un cop adjudicada la propietat, el banc ha de pagar les taxes i els impostos sobre el preu de transferència al Registre i a Hisenda, i aquests no accepten un valor diferent al preu d’adjudicació a la subhasta.

Es fonamental entendre que és molt difícil que un banc s’adjudiqui una propietat per un préstec impagat on el preu sigui substancialment diferent a la quantitat del deute, excepte en el cas on hi hagi una possibilitat molt clara d'aconseguir que el prestatari pagui la diferència.

Per tant, les valoracions dels immobles adjudicats a Espaya són el resultat d’aquest mecanisme complex, i no tenen res a veure amb les valoracions que qualsevol altre persona podria pagar per la propietat. Pert tant, i després d’aquest procés inevitable, els bancs deixen el valor dels immobles al seu balanç tal i com han quedat. Podem dir que la valoració de l’immoble és només "una estimació del valor", si és que això val per alguna cosa.

I això ens porta un altre cop a l'article d'Expansió on es diu:

"La tasación de las garantías de la cartera hipotecaria de las entidades y de los inmuebles que están adquiriendo a través de adjudicaciones judiciales y canjes de deuda es clave para calibrar la solvencia del sistema financiero."

Doncs si el procés que hem descrit és la “clau” per calibrar la solvència del sistema financer espanyol, llavors el procés de calibratge resultant serà tant poc objectiu i poc acurat com el procés per determinar-ne el valor que hem explicat. De fet, em recorda els CDOs estructurats en el cas dels subprimes al Etats Units. La majoria d'aquests títols eren valorats per programes informàtics perquè mai no es posaven a la venda. Ningú mai realment no va pensar per quant es podrien vendre els actius que representaven aquests títols, ni tant sols els “hedge funds”. Per això molts es van trobar en una situació molt incòmoda quan en un moment determinat els tenien valorats a 99.98, i un minut més tard tenien una oferta per 30.

I amb això tornem un altre cop amb en Jonathan Tepper, i el seu informe de “Variant Perception”. Crec que el que està proposant en Jonathan, és que la situació espanyola té certes similituds estructurals amb la situació dels EUA abans que la crisi de les “subprime”. La similitud hi és en part perquè no hi ha cap sistema d’avís previ. El fet que les reserves de divises del Banc d'Espanya siguin merament un exercici acadèmic fa que molts analistes dels bancs no puguin detectar els primers senyals de perill d'una crisi imminent de balança de pagaments, i el sistema mecànic i artificial per valorar el nombre cada cop més gran de cases que s’acumulen als actius immobiliaris dels bancs significa que tampoc no hi haurà cap tipus de llumeta groga fent pampallugues abans de que tots els indicadors es posin vermells de cop i volta.

Realment Ha Caigut La Tassa d’Atur En Espanya Recentment?

En aquest document m’agradaria preguntar només una qüestió molt simple. Quina és la tassa real de creixement de l’atur a Espanya? Les coses milloren, empitjoren o continuen igual? Ara, abans que arribem a masses conclusions és important recordar que en el món de l’anàlisi hi ha mentides, grans mentides i notes de premsa.

Per tant, si llegiu els titulars de la premsa darrerament que el nombre d’aturats a Espanya ha caigut de 20.794 al juliol després de una caiguda de 55.250 al juny (reduint el nombre total de aturats que reclamen el subsidi d’atur a 3,54 milions), us agradaria – tenint en compte el que acabo de dir – preguntar què més pot haver darrera aquestes estadístiques.



Bé, si mireu alguns dels comentaris més informats – diguem el periodista de Reuters Paul Day – notareu el petit detall que “un enorme programa de obra pública a Espanya ha alentit futurs acomiadaments al sector constructor i ha ajudat a caure les demandes de subsidi d’atur per tercer mes consecutiu” – la imatge que teniu al cap pot començar a canviar.

De fet, en els primers 6 mesos de 2009, el govern espanyol a destinat uns 5 bilions de euros a obres de infraestructura locals com a part de un projecte de treballs amb fons estatals per un total de 11 bilions de euros. També podríeu advertir les paraules de Diego Fernández de BNP Paribas – “Teniu en compte que aquestes xifres estan distorsionades pel fet que les persones que estan rebent cursos per a reinserció laboral pagats per l’estat no estan inclosos”.

Però encara hi ha un altre detall que no hauríeu de oblidar mai, particularment a un païs que té molts llocs de treball estacionals, com construcció, agricultura i turisme, i que les dades no tenen ajustaments de estacionalitat. Es normal que a l’estiu l’atur tingui una certa caiguda. Per tant, si mirem les dades Eurostat – escandalosament España no dóna una tassa d’atur mensual al públic, i encara menys una amb ajustaments estacionals - trobem que l’atur ha anat amunt poc a poc mes darrera mes, encara que la tassa de creixement s’hagi debilitat. El nombre d’aturats ha anat creixent cada mes des de maig del 2007 en les meves dades de Eurostat. Això és 27 mesos consecutius de creixement. I espereu el que ens trobarem a la tardor.



Tot això és molt curiós, per quan la manera que el Instituto Nacional de Estadística de Espanya reporta les dades a Eurostat, i com les ajusten, continua essent un misteri per a mi. La tassa d’atur publicada al juny va ser del 18,1%. De fet el nombre d’aturats es va disparar ràpidament al març fins a un 17,4% publicat (font Reuters). Aquest creixement em va sorprendre molt en aquell moment, per quan no vaig poder veure cap motiu mirant la velocitat de contracció de la economia subjacent. Fins i tot vaig contactar investigadors al Banc d’Espanya – via un amic – per as preguntar si hi havia hagut alguna correcció estacional o alguna altre cosa, i vaig rebre la següent resposta:

"Los datos de la EPA no se revisan. El INE hace una encuesta posterior para evaluar la calidad de la EPA, pero no hay revisiones. El incremento de las cifras del paro es muy preocupante, sobre todo porque pasaran varios trimestres hasta que se estabilicen. Y las cifras de paro registrado no contradicen en nada a las de la EPA."

La qual cosa és molt molt estranya, donat que les dades que són subministrades cada mes a Eurostat es revisen continuadament (primer a l’alça a març, i després a la baixa un altre vegada, l’actual lectura de març és 17,2%), el que és molt acceptable, ja que les correccions estacionals han de ser difícils en aquest moment, però seria maco tenir una explicació, d’altre manera podríem ser induïts a pensar que les xifres de la EPA es van disparar al març i per tan les xifres de l’INEM d’abril i maig haurien caigut, que ho van fer. I aquells de nosaltres amb ments perverses hauríem recordat que hi havia eleccions europees al juny. Seria ridícul suggerir que aquestes xifres van ser maquillades simplement per donar la impressió que l’atur estava baixant, no?



Però com jo dic, la tendència estacional reportada a Eurostat (però no revelada als votants a Espanya) ha continuat la seva escalada. Només a un país en el que el coneixement general de estadístiques és baix podria haver passat això, i passar desapercebut.

Per altre banda, la tassa de creixement anual de les xifres de l’INEM s’està desaccelerant – o si preferiu la segona derivada ha girat direcció sud, i la tassa anual de creixement ha caigut des de un màxim de 56,69% de març al 45% de juliol – que no pot sorprendre ningú ja que l’atur no pot créixer exponencialment (o aviat no hi hauria ningú treballant) i també és el que esperaríeu trobar quan la manufactura es contrau menys lentament, i un bon nombre de persones estan empleades en treballs públics o assistint a cursos de formació.



Per tant el fet de la qüestió és, que les últimes dades positives que tenim per Espanya són les dades d’atur de juny (proporcionades a Eurostat i basades en l’EPA) que mostrava 4,186 milions d’aturats, i una tassa d’atur del 18,1%. I l’atur està creixent cada mes, i aquests és la història i lamentable conte de l’atur a Espanya. Això i la meva previsió, si no es fa res per aturar la fugida de la contracció, l’atur podria pujar i arribar fins a la marca del 30% al desembre de 2010. 25% abans de setmana santa de 2010 per a mi és ja un fet, i probablement trecarem la barrera psicològica del 20% a l’octubre o novembre d’enguany.

Espanya: El Gran Forat En El Llibre De Comptes Europeu

by Jonathan Tepper
Variant Perception
18-08-2009

Versió Original Ànglesa - Spain: The Hole In Europe’s Balance Sheet

Financial Times - Are Spanish banks hiding their losses?

Reuters, Felix Salmon Blog - Spain crumbles

Cotizalia - Siete días del informe que conmocionó al sistema financiero español

Expansión - El informe más catastrófico: "España sufre la madre de todas las burbujas inmobiliarias y su banca será zombie"

Cinco Dias - Una casa de análisis predice que España se enfrentará a una tasa de paro superior al 25%

Cotizalia - ¿Están los bancos españoles escondiendo sus pérdidas?

Europa Press - España se enfrentará a una tasa de paro superior al 25% y a un proceso de deflación, según un estudio

El Economista - Economía/Macro.- España se enfrentará a una tasa de paro superior al 25% y a un proceso de deflación, según un estudio

Dives sum, si non reddo eis quibus debeo.
En paraules de Plautus, "Sóc un home ric en tan que no pago els meus creditors".
Titus Maccius Plautus (c. 254–184 BCE), “Curculio”

Temes

Espanya = Japó Versió 2.0

Espanya = Japó Versió 2.0

Remarquem que:

1. La caiguda immobiliària a Espanya és pitjor del que es creu,
2. Els bancs espanyols estan amagant les seves pèrdues, i
3. Els inversors s’estan enganyant si creuen que els bancs espanyols estan entre els més forts d’Europa, (vegeu l’última anotació del “Forbes”: “Bancs espanyols en plena forma”).

Si tot això resulta cert, Espanya aviat tindrà bancs “fantasma” com el Japó.

Els Bancs Estan Ocultant Les Seves Pèrdues

Creiem que els bancs espanyols no estan taxant els seus préstecs immobiliaris amb valors del mercat, i estan estenent el crèdit a companyies constructores “fantasma”. I això ho estan fent a través de:

1. Obtenir un impuls dels canvis que han fet en el sistema de comtabilitat,
2. No valorar els seus préstecs en preus de mercat,
3. Seguir donant préstecs a empreses “fantasma”, i
4. Estendre a 40 anys i el 100 % del valor del immoble els seus nous préstecs i altres pràctiques creditícies tipus bombolla.

Fixem-nos en cada un d’aquests factors.

Espanya Està En Estat De Deflació.

En un entorn de deflació, l’estatus del deute es torna encara més difícil. Fins i tot quan les taxes s’aproximen a cero, la càrrega real del deute puja. Aquesta és la raó per la qual la deflació és una cosa terrible. Europa oriental, Espanya i Irlanda estan experimentant tots els principis de la deflació. Creiem que hi haurà més deflació en el futur, la qual cosa tindrà amplies conseqüències en tot el sector bancari europeu.


Qui Paga Els Plats Trencats?

Els països europeus de la perifèria són deutors nets, i la resta de països són els creditors nets. Quan un deutor no pot pagar, el creditor pateix. Alemanya, França i altres nacions hauran de fer front a la recapitalització d’Espanya i dels països de la perifèria d’Europa.

Estratègies

Recomanem “shorting” o tenir “underweight” els bonus i accions espanyols, en particular els dels bancs i els relacionats amb el consum.


Espanya = Japó?

Odiem colpejar Espanya com un vell timbal de l’Exèrcit de Salvació, però creiem que Espanya es a punt d’esdevenir un desastre. No comprendre la gravetat d’aquesta crisi será molt costós pels inversors, i a mes a mes hi han profundes implicacions pel sistema bancari europeu. Espanya caurà en una llarga i dolorosa deflació que es manifestarà en un espectacular i altíssim nivell d’atur en la industria, un col.lapse immobiliari, i fallides importants entre els bancs.

Espanya té senzillament la més gran de totes les bombolles immobiliàries. Per mirar-nos-ho amb perspectiva, Espanya té més habitatges nous per vendre que els Estats Units, tot i que la població del pais és aproximadament sis vegades més gran que la població espanyola. Espanya representa el 10 % del PIB de la UE, però el nombre d’habitatges nous a Espanya representa el 30 % dels construïts a la UE des de l’any 2000. La majoria d’aquestes vivendes es van finançar amb capital procedent de l’estranger, i per tant la crisi immobiliària espanyola està estretament vinculada amb una crisi de finançament.

L’impacte en el sector bancari serà greu. Penseu en el següent: el valor dels prèstecs, donats a les empreses immobiliaries, pendents de liquidar ha passat de gairebé 33.500 millions d’euros, a l’any 2000, a 318.000 millions d’euros a l’any 2008; un augment del 850 % en 8 anys. Si s’afegeixen les deutes del sector de la construcció, el valor total d’aquests prèstecs, pendents, donats a promotors i constructors, s’eleva a 470.000 millions d’euros. Això és gairebé el 50 % del PIB espanyol. I la majoria d’aquests prèstecs seran nocius. En la nostra opinió, els bancs espanyols s’enfronten a un panorama molt fosc.

La taxa d’atur a Espanya ha superat el 17 %; actualment té quatre milions d’aturats, i més d’un milió de famílies amb tots els seus membres a l’atur.

Remarquem que aquestes dades deixen palès que:

• La devallada immobiliària a Espanya és pitjor del que es creu, per molt que el problema subprime es consideri prou greu.

• Els bancs espanyols estan amagant les seves pèrdues, i les estan escampant a empreses fantasma, com va fer Japó a l’última década.

• Els inversors s’enganyen si creuen que els bancs espanyols estan entre els més forts del món. (Aquest és un tema nou. LLegiu la última información de Forbes: “Bancs espanyols en plena forma” per un exemple de la nova generació d’articles aduladores sobre el funcionament dels bancs espanyols.)


Si tenim raó, Espanya aviat tindrà bancs fantasma, com al Japó, i els bancs s’enfronten a un llarg período de deflació, doncs la situació a Espanya serà més greu que la japonesa.

Tal com Edward Hugh, degà dels analistas econòmics capdavanters en l’estudi de la situació a Espanya, assenyala, “… al 1992 Japó va poder mobilitzar els seus propis estalvis, perquè tenia un superávit en compte corrent d’un 3 % del PIB; Espanya té una deute externa masiva; a l’any 2007, el seu déficit per compte corrent era d’un 10 % del PIB … i les principals indústries d’exportació tenen molt poc recorregut.”

Construint Un Mosaic


A Variant Perception, intentem evitar escriure massa lletra. Tot allò que no es pot explicar amb quatre gràfiques probablement no és massa interessant d'intentar explicar-ho. En el cas del de la banca espanyola i l’encobriment dels préstecs dubtosos, hem hagut de construir un mosaic de trossos de notícies, entrevistes amb persones de la banca i d’altres per reconstruir el què està passant de debò. Aquesta situació ens recorda molt els primers dies de les “subprime” on els resultats de la banca semblaven bons, fins que de cop es va veure que no ho eren.

Creiem que passarà el mateix amb el deute immobiliari espanyol.


La Situació En El Mercat Immobiliari Espanyol És Molt Pitjor Del Que La Gent Es Pensa

La visió que la majoria dels analistes adopten sobre la banca espanyola és la següent:

Provisions dinàmiques o anticícliques: l’any 2000, el Banc d'Espanya va introduir un sistema de provisions dinàmiques que forçava a la banca a incrementar les seves reserves en previsió de pèrdues futures. Els bancs espanyols tenien fins a tres a quatre vegades més reserves que la majoria dels seus competidors internacionals. En certa manera, el Banc d'Espanya estava “fent coixí” per si esdevenia una crisi de crèdit.

.Gestió del risc prudent: La gran banca espanyola afirma que la seva gestió del risc els ha portat a concentrar els seus préstecs hipotecaris en primeres residències a les ciutats, on la relació del valor del immoble i del préstec (loan-to-value) es raonable, deixant els préstecs a promotors i segones residències a les Caixes.

Tanmateix, i malgrat les provisions dinàmiques, aprofitant la recent escalada de la borsa els bancs espanyols han intentat reforçar el seu capital tot el possible. És un bon començament, però creiem que no serà suficient.

La magnitud del problema espanyol es sorprenent i cada cop es fa més gran, i les provisions dinàmiques seràn insuficients per compensar les pèrdues dels bancs. Espanya té 613,512 habitatges acabats i no venuts, segons el Ministeri de Vivenda al desembre de 2008. A aquest nombre s’ha d’afegir 626,691 habitatges en construcció a la mateixa data. D'aquests darrers, 250,000 estan en principi venuts (sempre que no es cancel•li la venda) i les altres sortiran al mercat. Per tant, amb un càlcul conservador, Espanya té més de 1,000,000 d’habitatges a la venda.

Desafortunadament, moltes de les cases són a la costa, i sense els turistes britànics, que abans tenien moltes facilitats per demanar préstecs, és probable que romanguin sense vendre. Un numero important dels habitatges construïts a Espanya són a llocs inadequats.

La bombolla immobiliària espanyola s’assembla molt a la bombolla dels EUA i a altres bombolles clàssiques. Primer el valor inicial es multiplica per 10, i després ve una caiguda del 90%. Es fàcil fer el càlcul.






Atès l’estat espantós de la situació del país , seria lògic assumir que els preus immobiliaris a Espanya ,haurien d’haver sofert com els americans. Però això no ha estat el cas, En el següent gràfic es pot veure, segons estadístiques oficials, que els preus immobiliaris espanyols han baixat poc mes que un 10% des de els seus màxims.



Perquè els bancs espanyols no han experimentat el mateix destí que els bancs americans, irlandesos, o britànics?. Soviet ens hem fet la pregunta: com es que el col•lapse immobiliari i industrial en Espanya no ha causat mes víctimes visibles?

Creiem que sabem la desposta: els bancs espanyols estan amagant els seus problemes. Explorarem com ho estan fent això:

1. impulsant canvis comptables als balanços
2. no posar valors del mercat sobre els credits
3. continuant donant ajuda a empreses fantasmes
4. fent hipoteques a 40 anys al 100 del valor

fem un revisió mes detallada:


1) Impulsar canvis en la comtabilitat de les provisións

El banc de Espanya , se’l considera una institució molt conservadora i prudent. Això es cert, però últimament esta canviant la marxa. Deu estar molt preocupat pel destí de alguns bancs i deu estar treballant per ajudar-los a evitar que tinguin que declarar pèrdues importants aquest any.

El juliol el Banc de Espanya va canviar les regles de aprovisionament dels préstecs immobiliaris de risc. Prèviament els bancs havien de fer provisions de tot el valor dels crèdits per sobre del 80% desprès que hi hagués un retràs de dos anys . Amb la nova directiva, ara els bancs només necessiten fer provisions per la diferencia entre el valor del crèdit i el 70% del valor de la propietat a valor de mercat. Això ha permès a molts bancs , aquest any, no perdré diners.


Font: Spain acts to help lenders - Financial Times, 17-07-2009
Font: Tricks and Mortar - The Economist, 30-07-2009

2) No posar valors del mercat sobre els credits

Pensem que els banc espanyols no apliquen valors del mercat sobre als seus prestecs. Segons un article del 19 d’abril a Expansion , el diari espanyol equivalent al finacial times, titulava Els bancs espanyols controlen la meitat de la taxació de la propietat immobiliària , controlen el 25% directament i el altre 25% indirectament a traves de les seves accions de empreses relacionades.

En les paraules de Expansión ,

"la taxació de les garantíes de la cartera hipotecaria dels bancs i de les caixes d'estalvi i de la seva propietat immobiliària guanya ara importància. Les 13 companyies lligades a entitats financeres representen el 47% de totes les taxacions fetes durant el 2007."

"La valoració dels seus actius immobiliàris adquireixen una nova importància pels bancs en el context de la present recessió econòmica. La taxació de les garanties immobiliàries i els valors de propietats immobiliàries que adquirin a través de les adjudicacións judicials i els intercavis de deute per participacións son essencials per calibrar la solvència del sistema financer. Aquesta situació ha col•locat el enfoc una altre vegada als lligams entre els bancs i la els taxadors de la propietats immobiliària, que va moltes vegades molt mes enllà de una relació merament comercial."

Font: Los bancos y cajas controlan una de cada dos tasaciones inmobiliarias - Expansion, 19/04/2009

Les estadístiques oficials no estan corroborades ni per la evidencia anecdòtica, les cerques a internet, o per les vendes de propietats immobiliàries entre els mateixos bancs . Segons un estudi publicat pel diari el mundo els preus de les cases en moltes zones de la costa han caigut entre un 30% i un 50%
Font: La presión del 'stock' dispara las rebajas - El Mundo, 10/08/2009

3) Refinanciar prestecs a empreses constructores fantasma

Durant les últimes setmanes, hem pogut veure moltes empreseses promotors espanyoles anunciant que havien tornat a finançar el seu deute, la qual cosa posposarà la bancarrota per un temps. L’última companyia que ha anunciat aquest nou finançament del deute ha estat Realia, i abans van fer-ho AISA, Afirma, Reyal Urbis, i Renta Corporation. Després de la catàstrofe d’haver hagut de confiscar/embargar (?) Colonial i Metrovacesa l’any 2008, les reserves bancàries espanyoles van caure en picat, i pocs executius banquers espanyols volen veure’n una repetició.

Aquest finançament als promotors immobiliaris zombis simplement retardarà el dia del judici final!

Els bancs s’han adonat que incitar un procés de bancarrota, quan els constructors no poden refinanciar els seus préstecs ni vendre cases, no és bo ni per als constructors ni per a ells mateixos. Ara tracten de donar tanta corda als constructors com els sigui possible, per tal que no hagin d’informar de grans morositats. Tenen l’esperança que puguin posposar el que és inevitable tant de temps com puguin en el cas que les coses facin un gir. El govern i el banc d’Espanya, en aquest aspecte, ha adoptat la mateixa actitud que el Banc del Japó i que el govern japonès.

Segons un "insider" del sistema bancari:

“Tan aviat com un petit negoci es converteix en quelcom delictuós, fins i tot si es tracta d’un antic client, cadascú va a la seva, intentant salvar la pell, com si es trobés en plena pesta. Però en el cas dels grans constructors, el banc està fart d’assumir més actius, i els ofereix una línia de crèdits perquè com a mínim puguin pagar els interessos dels seus deutes, i els dóna també temps per veure si les coses s’asserenen i poden recobrar els préstecs concedits”.

Font: Las pymes solventes se quedan sin crédito mientras los grandes del ladrillo refinancian sin problemas - Cotizalia, 02/08/2009

La bona voluntat dels bancs a dona tota mena de facilitats els promotors no hauria pas d’ésser una sorpresa. Com ells mateixos diuen a la banca, “Si tu em deus un milió, és el teu problema. Si em deus un bilió és el meu problema”. El finançament dels promotors espanyols ha estat institucionalitzat amb acords entre els bancs i el principal cos de promotors, l’Asociación de Promotores constructores de España (APCE).
Font: La Caixa también financiará en su totalidad las casas que los promotores rebajen un 20% - El Mundo, 29/07/2009

Els bancs espanyols proporcionaran un hipoteca de 40 anys sobre 100% del preu de venda per a tots els habitatges als quals el promotor hagi descomptat el 20% del ppreu original. Aixi el comprador no té ni la necessitat de fer el pagament d’una entrada inicial. Santander va signar un acord amb el APCE per tal de reduir el inventori de habitages sense comprador. Aquesta és una altra manera de proveir crèdit als promotors zombis de forma indirecta.

Nosaltres no som els únics a assenyalar l'existencia de prestecs abundants pels promotors zombis. Analistes del Crèdit Suís també es pregunten per el sistema de comptabilitat aplicat a alguns dels 9.5 bilions dels actius reals agafats dels promotors fracassats des de principis de 2008 en intercavi de deute per actius.


En aquests tipus de transaccions, la bancarrota és posposada i requereix menys capital en provisions que tindria lloc en un procés formal de bancarrota. Com ja hem assenyalat abans, el valor de les guaranties proporcionades en aquest tipus de intercanvi de deute per actius és altament sospitós, donat el nivel de control que té el mateix sistema bancari sobre el sistema de taxació.
Font: Solvency Is Still The Issue For Spanish Banks - Euromoney, July 2009

4) Oferir hipoteques de 100%, sobre 40 anys de préstec i altres pràctiques tipus “bombolla”.

Els bancs espanyols són ara els més grans proprietaris de habitage, officines i terrenys de tota Espanya. Han arribat a ser posseïdors de propietats a través de moltes vies diferents. Per tal d’amagar-se o protegir-se dels efectes del crac immobiliari, els bancs espanyols han estat comprant propietats abans que els seus préstecs agafessin un mal camí, i han intentat disposar d’ells mitjançant les seves pròpies agencies immobiliaries. També han arribat a ser propietaris de dotzenes de milers de cases a través de intercanvis de deute per guaranties.

Càlculs aproximats col•loquen el valor de la propietat embargada per impagament o bé intercanviada pel deute pels bancs espanyols al voltant dels 16 bilions d’euros.

Considerem el següent: els bancs espanyols ara estan fomentant que es belluguin les seves pròpies companyies estatals i tenen websites muntades per bellugar les seves existències. Entre les estratègies per poder vendre trobem: descomptes de preu del 25-50%, des del punt de vista de les finances l’euribor plus 0% durant més de 40 anys, i garanties de recompra de la propietat en un futur.

BBVA està venent les propietats que cauen en les seves mans via Anida.

CAM ha establert Mediterranean International per liquidar les propietats accumulades.


Propietats de Banco Popular: Aliseda Gestion Inmobiliaria ha passat a ser propietat del Banco Popular per facilitar les vendes.
Banco Santander: Ven a través de Santander Altamira Real Estate Segons sembla ja han venut la meitat de les seves cases gràcies a generosos terminis de finançament, molts als seus propis empleats.

Banco Sabadell: Ven a través de la seva divisió/secció de la propietat. (???).

Banesto: Ven a través d’una xarxa de més de 20 agències immobiliàries, incloent Knight Frank International.

La Caixa: Ven a través de Servihabitat.

Caja Madrid: Ven a través de la seva xarxa i de la Casa de Subhastes Reser.


Bancaja: ven a través de la seva pròpia xarxa. Es dóna preferència als clients actuals, als empleats de banca i a les seves famílies.

Caixa Catalunya – Ven a través de la seva divisió de la propietat Procam.

CAM Bank: ven a través de la seva divisió de la propietat Mediterranean
Inmobiliaria.

Source: El tentador escaparate de casas de los 10 principales bancos y cajas de España - El Mundo, 20/05/2009

Els bancs espanyols classifiquen la propietat com A o com B (no s’ha de confondre-ho amb l’espanyol “dinero A” i “dinero B”, que es refereix a diner legal i diner que un amaga d’Hisenda):

• Tipus A ve dels promotors immobiliaris que han construït nous blocs d’apartaments o cases,allà on el promotor no podria pagar o tornar a finançar un préstec. Es calcula que aquest tipus de propietat representa el 70% de les existències actuals.

• Tipus B es refereix a cases velles que han estat recobrades ja que els propietaris no poden pagar les seves hipoteques. Les previsions només per aquest any espera incrementar la xifra a més de 75.000 cases.

L’existència de grans carteres de la propietat en els fulls de balanç dels bancs pot conduir la situació a condicions molt malignes i perverses. A les costes de Múrcia, per exemple, els promotors immobiliaris van passar, només fa dos anys, de tenir xifres de venda força elevats, a gairebé nul durant la primera meitat de 2009.

Els promotors creuen que els bancs estan actuant amb competència deslleial, o una competició injusta. Quan un client va a un banc a solicitar una hipoteca, en molts casos en lloc de facilitar la venda el banc dirigeix el client cap al seu propi parc immobiliari i li ofereix un'hipoteca del 100% del valor de la proprietat simplement per treure les cases dels llibres de comtabilitat.

Així, els bancs no volen que els promotors vagin a la bancarrota, però ells competeixen de forma molt activa amb aquests promotors, per tal de vendre les seves pròpies existències......

Quin final li espera a Espanya?

Com varem assenyalar en el darrer informe mensual, la problemàtica espanyola està lligada a la de la resta dels païssos de la perifèria d’Europa. La adopció del euro va comportar un boom econòmic lligat a 1) una major facilitat per a la obtenció de diners a partir de taxes d’interès negatives i 2) la sobrevaloració de preus en relació al tipus de canvi real i efectiu.

Espanya i la resta de la perifèria d’Europa, podrian solucionar els seus problemes o bé a partir de guanys massius de productivitat, cosa que resulta molt improbable donada la història recent, o bé a partir de una reducció de preus i salaris en un percentatge entre el 20% i el 30%, tendència que es desenvoluparà de forma lenta i dolorosa. A aquesta baixada de salaris i preus se li podria anomenar “devaluació interna”, devaluació que comporta immenses pèrdues en els bancs domèstics i en els creditors externs. En el cas dels païssos de la Europa de l’Est, els danys poden arribar a ser dolents, però en tot cas, no enormes. En el cas espanyol, descomptar per morós el deute de les hipoteques serà massiu. S’estima que les pèrdues en el negoci immobiliari podrien superar els 250.000 millions d’euros, o un 25% del PIB espanyol. I aixó només per les hipoteques.

Es evident que els bancs espanyols i estrangers son molt reticents en admetre l’abast de la problemàtica i poc disposats a descomptar el deute, raó per la qual s’oculten les pèrdues. Tenir grans dèficits de comerç amb el exterior és, de fet, una forma de des-estalviar, i per tant l’augment massiu del nivell de consum espanyol ha necessitat finançament desde la resta d’Europa. El dèficit comerçial espanyol es un dels més elevats del món tant en termes absoluts com en termes relatius, i arriba al voltant del 10% del PIB a finals de l’any 2007.







De fet, es va arribar a un punt en el que el dèficit espanyol era el més gran del món després del de Estats Units en termes absoluts. La economia espanyola va funtionar com un consumidor gegant xuclant els estalvis de tota la resta d’Europa.

El problema fonamental, en paraules d’Edward Hugh, és el seguent: en la mesura que el dèficit comercial ha persistit i el dèficit de compte corrent ha crescut proporcionalment, el finançament per quadrar les comptes, que consistia basicament en els fons necessaris per finançar les hipoteques, també ha crescut forçosament. Per descomptat, ara que els espanyols estan estalviant en lloc de contractar credits, no existeix cap element dins el compte per a re-equilibrar la balança comercial, i de forma lògica el deute extern es converteix en insostenible, i tota la economia espanyola es replega sobre si mateixa, no importa l’esforç i la valentia del govern per mantenir la bicicleta en marxa a partir de l’expedició constant i furios de préstecs.

També es de destacar aquí la forma en que el dèficit en la balança de renda ha crescut i crescut, simplement a causa del augmnet d’interès que acumulen sobre els préstecs, xifra que actualment es troba al voltant de 3 bilions d’euros al mes. Aquest apartat serà el primer que exigirà cobertura una vegada que Espanya tingui un superàvit en el comerç exterior. Evidentment la part mes dolenta d’una crisi financera, quan un país hi entra, és que el cost de mantenir el deute (els interessos) també incrementi, al mateix temps que disminueix el crèdit, i els inversors demanin més primes pel risc que assumeixen. Aquesta és la raó principal per la que un país en difficultats sol entrar en una espiral fora de control, un cop que la càrrega en el crèdit arriba a un llindar límit. Espanya no pot estar molt allunyada d’aquest llindar en aquests moments, raó per la qual fora bo que la administració fes alguna cosa per moure la balança cap a una altra direcció abans que s’arribi al punt de no retorn.
Font: Edward Hugh, Spain Economy Watch

Per la gran majoria de les economies emergents, una crisi d’aquesta naturalesa esdevindria força evident tan bon punt exhaurides les reserves de canvi estrangeres. Pero en el cas d’Espanya, que forma part d’una unió monetaria, els mesos de cobertura en importacions (número de mesos que les reserves del Banc Central podrien absorbir en divisa estrangera) es converteix en una qüestió acadèmica, ja que les reserves col•lectives del BCE fan que el Banc d’Espanya es converteixi en una simple unitat de comptabilitat. En el cas espanyol doncs, les senyals vitals que serveixen per indicar en les economies emergents el riscos macroeconòmics, no existeixen. Llavors, un cop la cosa es deteriora de forma critica per Espanya, dispondrem de molt poc avis previ.



L’alt nivell de consum a Espanya ha estat finançat majoritàriament a partir de préstecs externs i no a partir dels estalvis existents. Aixó vol dir que el deute extern espanyol és extremadament alt tant en termes absoluts com en termes relatius, i es troba entre els més alts del món – el cinquè més gran - i és inclús el segon més elevat per càpita, tan sols darrera l’endeutament d’Irlanda.





Aixó vol dir que el deute extern espanyol és extremadament alt tant en termes absoluts com en termes relatius, i es troba entre els més alts del món – el cinquè més gran - i és inclús el segon més elevat per càpita, tan sols darrera l’endeutament d’Irlanda.



Europa de l'Est, Espanya i Irlanda estan començant a experimentar el principi de la deflació. Pensem que encara hem de veure créixer la deflació en el futur, que tindrà ramificacions a través de tot el sector bancari europeu. Els països de la perifèria són deutors nets, i la resta d'Europa és creditora neta. Quan un deutor no pot pagar, el creditor patèix. Alemània, França i altres països hauran de capitalitzar la perifèria i Espanya.. En paraules de Plautus, "Sóc un home ric en tan no pago els meus creditors". Una espiral deflacionària significaria que la major part del deute haurà de ser perdonada, i els creditors hauran d'absorvir les pèrdues.

En un entorn deflacionari pagar el deute es torna inclús més difícil. Fins i tot quan els tipus d'interès arribin a zero, els preus i els salaris poden caure encara més depressa i la càrrega real del deute encara pot crèixer més. Aquesta és la raó per la qual la deflació és tan temible.

Espanya ja té un IPC negatiu.



També els preus de sortida de fabrica estan baixant.



La inflació a Espanya ha estat negativa durant els tres darrers mesos. Espanya no ha experimentat una devallada de inflació com aquesta en 47 anys. Malgrat això, el banc d'Espanya i el govern s'estan comportant com estruços, amagant el cap sota la sorra. El problema de la deflació és que fins i tot tipus d'interès baixos són extremadament alts. Malgrat les retallades massives de tipus d'interès per part del banc central europeu, els tipus d'interès reals a Espanya encara són elevats degut a que el CPI i el PPI són negatius.






Espanya no és l'únic pais que patèix la deflació. Es un problema de tots els països de la perifèria europea. Irlanda, per exemple, té la tasa de deflació més alta del món. Els preus a Irlanda cauen un ritme del 5,9% a l'any, molt pel damunt de les caigudes d'altres països - només Tailàndia, amb una caiguda de 4,4% a l'any la seguèix a distància.



Creiem que el que passa a Irlanda és el que Espanya experimentarà els propers mesos amb els ajustos de la economia a la nova realitat. Pràcticament la totalitat dels bancs irlandesos estan sota el control del govern, i Irlanda s'està esforçant a decidir què fer qmb aquests actius tòxics. Pensem que Espanya tindrà problemes més semblats als de Irlanda que d'altres països veïns europeus. Encara que la inflació és negativa, i i el nombre d'aturats és elevat, "els sindicats encara guanyen pujades salarials". La major part dels acords salarials a Espanya s'aconsegueixen mitjançant convenis colectius a nivell industrial. Els increments salarials s'estan acordant pel damunt del 2%, que és el límit imposat pel banc cantral europeu. (No hauria de sorprendre que els negocis intentessin saltar-se els convenis colectius. L'any passat almenys cins milions de llocs de treball eren temporals).


Donat el desajuste entre salaris, costos laborals unitaris i la realitat de la deflació en espanya, nosaltres pensem que l'atur esta fent cami cap a 25% en Espanya. Amb una taxa d'atur tan alt i una dynamica de deflació de deute, de quina manera pensen els bancs que van a cobrar? Qui guanyara prou diners per pagar aquestes hipotques, i com seran a l'abast de la gent les cases quan els salaris han baixat.

Pensar que s'ha passat el pitjor en Espanya simplement no passa revista com a sentit comun. Nosaltres creiem que els politics i els inversors internationals han faltat judici aqui, i per molt. Vist desde la historia la crisi en Espanya sera vist com la crisi subprime els Etats Units, on tot sembla tan esplendid, fins el dia que no. Aixó es moly tipic de les bombolles, i Espanya no sera different.

El Futur de L'Estatut d'Autonomia

Sembla que la classe politica catalana no esta gaire attenta en aquests moments als problemes que estan per arrivar, a la volta de la cantonada. El gran problema no es que el nou sistema de financament no esta adequat, el problema es que si les finances de l'estat espanyol es queden en ruines, inclus l'antic sistema semblara generos comparat amb el retall que es preparara les entitats multilaterals si han de intervenir en espanya. Aquest de mati Victor Mallet torna a l'atac des de el Financial Times.

“La crisi econòmica ha ajudat a explicar els costos elevats – per als negocis i per als contribuents- de les autonomies espanyoles i les múltiples burocràcies locals i regionals que han generat, costos que estaven amagats per les grans quantitats de diners provinents dels impostos per obres durant el “boom” immobiliari. Això apunta a problemes que es poden aguditzar a altres països, inclòs el Regne Unit, amb els seus debats sobre l’autogovern a Irlanda del Nord, Escòcia i Gal•les.”

“El govern socialista espanyol necessita urgentment retallar despeses per evitar que el dèficit pressupostari s’enfili enguany per damunt del 10 per cent del producte interior brut, però troba l’espai de maniobra molt limitat a causa de l’estructura regional del país. Un 30 per cent del pressupost es destina als pagaments obligatoris de la seguretat social, i deixa només una cinquena part dels recursos sota el control directe del centre.”

“La situació s’ha encomanat a la resta del país com la grip del porc”, diu el professor Savater. “El llenguatge i les actituds del nacionalisme s’han estès ara a totes les regions d’Espanya, incloses aquelles que no havien estat mai nacionalistes. A tothom qui parla de la unitat d’Espanya, el miren malament.”

“Les agències internacionals d’avaluació del crèdit, impacients per la manca de disciplina fiscal, han començat a infravalorar el deute, cada vegada més elevat, no només d’Espanya sinó també de les seves regions.”

“En el passat, s’ha demostrat que el marc institucional era suportable per a les regions espanyoles mentre l’economia nacional creixia de manera ràpida i contínua”, deia un report de Moody poc temps abans que l’agència d’avaluació infravalorés el deute de Catalunya a finals del mes passat. “En el nou entorn de crisi econòmica, les antigues fortaleses del sistema esdevenen febleses.”

“Per això, per primera vegada des de fa molts anys hi ha senyals que el procés d’autonomia es pot encallar o fins i tot invertir. Això, en teoria, seria més probable si el PP, fortament compromès per ideologia i història amb la unitat d’Espanya, arribava al poder a les properes eleccions generals que tindran lloc el 2012. Però els polítics del PP han resultat estar tan desitjosos, com els seus rivals d’esquerra, de construir les bases del poder regional i local i gaudir dels fruits financers fins ara abundants del sistema autonòmic espanyol. Com a tot arreu d’Europa, els nacionalistes de les regions no cediran fàcilment el terreny guanyat les últimes dècades.”

Recordem que The Wall Street Journal, The Economist, Bloomber, tots estan d'accord sobre aquest punt - que el sistema autonomic d'espanya es una de les causes de la deterioració en les finances publiques espanyoles, aixi que vagin preparant.

Bloomberg - "Zapatero Choice of Allies Jeopardizes Deficit-Cutting" (July 2009)

La tria d’aliats del primer ministre espanyol José Luis Rodríguez Zapatero pot dificultar el seu objectiu de controlar el dèficit pressupostari creixent del país.”

La promesa de Zapatero de reduir el forat que s’ha creat en més de dos terços, s’ha complicat perquè no disposa de majoria parlamentària. Això el pot empènyer a pactar amb partits que volen gastar, més que cap altra cosa, fet que comprometria la recuperació dels bonos espanyols dels darrers cinc mesos. El dèficit del govern central de la primera meitat de l’any arribava a 38.600 milions d’euros, o el 3,6 per cent del producte interior brut, més de vuit vegades el valor de l’any anterior, segons dades divulgades ahir.

The Economist - "How Much Is Enough" (November 2008)

"Devolution has been good for Spain, but it may have gone too far"

The Economist "All Must Have Prizes" (July 2009)

Tothom és un guanyador a l’Alícia de Zapaterolàndia

Per tant, si tothom hi guanya, qui hi perd? El govern central en tindrà menys, diu
Jesús Fernández-Villaverde, de la Universitat de Pennsylvania. Els economistes pensen que aquests acords augmentaran el dèficit pressupostari – que ja s’acosta al 12% del PIB – en un punt del percentatge. La ministra d’economia, Elena Salgado, admet que els acords augmentaran el dèficit pressupostari una mica, però argumenta que principalment transferiran el deute existent de les regions al govern central. Els futurs contribuents també hi perdran, perquè hauran d’eixugar el deute d’Espanya a llarg termini.

Els nous acords reflecteixen sens dubte una de les noves realitats d’Espanya: els grans “gastadors” de diners públics són els governs regionals, que gestionen l’educació, la sanitat i miríades d’altres serveis. Però això no representa un gran problema. Els governs regionals poden decidir on van molts impostos, però tenen poca influència sobre com es recapten (llevat del País Basc i Navarra, que estan fora dels acords). Això vol dir que tenen menys pressió per ser eficients.

Ei, que marxo de vacances!

Quina ràbia! Ja prou que ho havia sentit dir, que si les companyies telefòniques t’enreden i tota la pesca, però el cert és que la ferida no fa mal fins que no et toca a tu! Resulta que jo tenia Internet i telèfon fix amb una companyia X, perquè realment era molt barata, però… què passava? que el telèfon mai no funcionava! Aleshores va presentar-se a casa una noia molt simpàtica que em va convèncer perquè em passés a la seva companyia Y. El preu era una mica més elevat però no era cap exageració, i vaig canviar m’hi!

Quin ha estat el problema, ara? Doncs que, d’ una banda, la companyia Y m’ha cobrat molts més diners dels que em va parlar la noia simpàtica i, d’altra banda, la companyia X segueix cobrant-me la mensualitat, com a càstig per abandonar-la abans de fer un any! (i si no, em fan pagar una multa superior a la mensualitat). Vaja, que per tots costats m’ataquen!

Però no vull avorrir ningú amb els meus problemets econòmics! No dec ser pas l’única a qui li prenen el pèl, oi? L’estiu és el moment d’oblidar-nos dels pocavergonyes i d’hipoteques!
Sabeu què us dic? Que me’n vaig a Costa Rica! Sí, com ho sentiu! He pogut solucionar uns assumptes pendents i veig que puc permetre’m el gust de viatjar al país de la naturalesa exuberant, del bosc plujós i del bosc humit, de la tortuga que posa els ous a la platja de Tortuguero sense cap pudor, i de l’arròs amb mongetes negres.

Però no en parlem més, us prometo explicar-vos més coses quan en torni. Bones vacances!